Применение техники остатка к недвижимости, приносящей предпринимательский доход

Пример. Предположим, что техника остатка для земли показывает отрицательную величину (остаточного) дохода, приписываемого земле. До составления заключения о стоимости аналитик должен перепроверить допущения, положенные в основу расчета коэффициента капитализации как в части дохода на инвестиции, так и в части возврата инвестиций. Если допущения верны, то здание, вероятно, является избыточным улучшением для данного участка. Иными словами, доход, приписываемый зданию, не способен обеспечить требуемый доход на инвестиции и возврат инвестированного в здание капитала. Или же требуется другой подход к управлению собственностью с тем, чтобы сделать ее более привлекательной для арендаторов путем корректировки ставок и графика выплат арендной платы, изменения состава нанимателей или уровня предоставляемых им услуг.

В случае, если техника остатка для зданий дает ртрицательную величину стоимости здания, то после проверки допущений по коэффициенту капитализации аналитик может составить предложения о внесении изменений в управление объектом. Если же и после этого остаток остается отрицательным, то разумным может быть предложение о сносе здания и замене его другим, которое будет соответствовать варианту наилучшего и наиболее эффективного использования собственности.

Употребление слова «остаток» в технике остатка для собственности в целом вводит в заблуждение. Более подходящим будет термин «реверсия».

Реверсия - это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Реверсия может быть получена по истечении

срока экономически полезной жизни объекта или при его перепродаже на более раннем этапе.

Когда чистый операционный доход может быть спрогнозирован с разумной вероятностью на весь срок экономически полезной жизни здания, техника остатка для объекта может дать обоснрванную оценку его стоимости. В этих случаях нет необходимости делить доход на две составляющие - доход от здания и доход от земли. Это позволяет избежать сложного этапа разделения, теоретически необоснованного, поскольку здание и земля являются единым объектом собственности, генерирующим общий поток доходов. Даже если оценка сделана с большим допуском, оценочная стоимость перепродажи в конце срока экономически полезной жизни зданий и сооружений незначительно повлияет на текущую стоимость собственности, поскольку перепродажа может произойти через много лет. Однако оценочная продолжительность полезной жизни объекта редко совпадает с типичным периодом владения инвестиционным активом.

Пример. Рассмотрим застроенный объект недвижимости, который, как ожидается, будет ежегодно приносить 65000 долл. чистого операционного дохода в течение последующих 50 лет, после чего здания и сооружения полностью обесценятся как приносящие доход активы. Для простоты предположим, что стоимость земли останется неизменной и составит 50000 долл. Для данного объекта приемлемой считается ставка дохода на инвестиции 12%. Оценка потока доходов в 65000 долл. в год должна быть проведена с использованием фактора обычного аннуитета (умножение на фактор аннуитета), а реверсии в 50000 долл. - с использованием фактора текущей стоимости единицы. Следует обратить внимание на то, что результаты расчетов (см. табл. 3. 7) в точности равны оценкам, полученным по технике остатка для земли при аннуитетном возмещении капитала.

Таблица 3.7

Техника остатка для собственности в целом

Норму прямолинейного возмещения капитала следует использовать для оценки дохода от зданий в тех случаях, когда предполагается, что последний будет систематически снижаться. Однако при этом необходимо разделять доход, относимый к земле, и доход, относимый к зданиям, с тем, чтобы именно поток доходов от зданий учесть как убывающий; стоимость земли и доход от нее считаются неизменными (табл. 3.8).