Применение техники остатка к недвижимости, приносящей предпринимательский доход

Опцион на покупку.

Пример. Предположим, что оцениваемая собственность сдана на условиях чистой аренды за 65000 долл., уплачиваемых в конце каждого года в течение 25 лет. Арендатор покупает опцион на покупку объекта по истечении 25 лет за 500000 долл. Расчет текущей стоимости по ставке процента или дисконта 12% с использованием техники остатка для собственности в целом показан в табл. 3.11. Если через 25 лет арендатор освободит объект и не использует опцион на покупку, то текущая стоимость собственности лишь незначительно будет отличаться от стоимости объекта в случае использования опциона. Будучи дисконтированной за 25 лет, сегодняшняя стоимость реверсии составит менее 6% (0,05882) от цены перепродажи при ставке процента (дисконта) 12%.

Техника остатка для собственности в целом показана на рис. 3.2.

Таблица 3.11

Поток доходов и цена перепродажи при использовании опциона на покупку

* Фактор аннуитета за 25 лет при ставке 12%. ** Фактор реверсии за 25 лет при ставке 12%.

Время

Рис. 3.2. Техника остатка для собственности в целом — допущение об измененном уровне дохода

Механическое применение различных техник остатка к одним и тем же предполагаемым потокам доходов может привести к разным результатам, что обусловлено различиями в допущениях и оценках, касающихся нынешней стоимости зданий или земли. Поэтому не следует беспокоиться по поводу конкретных математических расчетов, разумеется, исключая те случаи, когда полученные результаты значительно отличаются.

При описании каждого из трех видов техники остатка применялись два различных допущения в том, что касается возврата инвестиций. В первом случае возмещение капитала происходило в условиях получения равновеликих доходов; в другом — прогнозировалось снижение доходов от зданий. Итоговые (неокругленные) результаты по всем трем видам техники показаны в табл. 3.12.

Таблица 3.12

Оценка стоимости недвижимости различными видами техники остатка, долл.

Результаты, полученные при расчетах с использованием техники остатка для зданий и техники остатка для собственности в целом, полностью совпадают. В обоих случаях предполагалось, что стоимость земли равнялась

50000 долл. Примененная техника не оказала никакого влияния на результаты. Тем не менее, результаты, полученные при помощи техники остатка для земли, отличаются от полученных при помощи двух других видов техники остатка. Это было вызвано различиями в исходных допущениях. При использовании техники остатка для земли предполагалось, что стоимость зданий и сооружений составляет 450000 долл. В данном случае, в отличие от двух других видов, стоимость земли не была известна. Поэтому при использовании техники остатка для земли было сделано другое допущение, которое касалось суммы реверсии (перепродажа земли по окончании потока доходов) и величины снижающегося дохода от зданий (в случае прямолинейного возврата инвестиций). Однако, несмотря на некоторые расхождения, нет существенных различий между результатами, полученными любым из этих трех видов. Они могут возникнуть из-за различий в допущениях о характере планируемого потока доходов, т.е. будет ли ожидаемый поток доходов неизменным или же он будет убывать с течением времени.